한국 임대시장을 뜨겁게 달구었던 빌라왕 사기사건이 또 한 번 대한민국을 흔들고 있습니다. 수원에서 발생한 공동담보 대출 사건이 그것인데요. 기존의 전세사기의 대부분은 세입자가 지불한 보증금보다 집값이 떨어져서 보증금을 돌려받지 못했습니다. 다만, 그런 경우에도 불구 선순위 세입자로 인정이 되어 계속 그 집에서 거주하면서 지낼 수 있는 경우가 많았습니다. 하지만 이번에 발생한 전세사기는 후순위라는 것에 문제가 있습니다. 아니, 후순위인데 왜 전세를 들어가지? 하는 의문점이 생길 수 있습니다. 이것이 공동담보 대출이 가지는 커다란 문제라고 할 수 있습니다.
공동담보대출 이해하기
전세사기의 대부분은 빌라에 집중되어 있다는 것은 쉽게 알 수 있습니다. 왜냐하면, 아파트는 한 채마다 개별등기가 되어 있고, 시가나 호가가 부동산이나 개별사이트에 공개적으로 올라와 있다 보니 부동산 가치에 대한 이해도와 접근성이 용이하기 때문입니다. 하지만, 빌라는 거래가격에 대한 기준이 아파트 대비 떨어지다 보니 부르는 게 가격으로 정해지는 기이한 현상이 발생하게 됩니다. 거기에 더해 공동담보 대출이라는 일명 쪼개기 대출까지 발생하다 보니 사회적으로 문제가 발생하게 됩니다.
예를 들어 은행이 한 부동산을 담보로 1억 원의 대출을 승인하면, 대출금의 120%에 해당하는 1억 2,000만 원의 저당권이 설정되고 부동산 등기부등본에 기록됩니다. 세입자는 이를 확인함으로 부동산 가치와 대출액 비교를 통해 위험도를 확인할 수 있습니다. 그런데 공동담보 대출은 이와는 다릅니다. 30억 원 빌라 건물이 하나 있는데 그 안에 총 15개의 호실 들어 있다고 가정해 보겠습니다. 빌라 주인이 그중 1-10호실로 12억 원 대출을 받고 나머지 11-15호실을 공동담보로 해서 추가 7억을 받았다고 할 경우입니다. 임대인은 이 건물이 30억 원짜린데 대출이 7억 원밖에 없다고 세입자를 안심시킬 수 있습니다. 나머지 1-10호실의 등기부등본을 확인해 보지 않는 이상 더 많은 빚이 있다는 것을 세입자는 알수가 없으며, 자신이 들어갈 호수가 아닌 다른세대의 등기부등본까지 확인하는 사람은 대부분 없습니다. 임대인들은 이런점을 악용해 전세보증보험에 가입하지 않아도 문제가 없을 거라는 식으로 피해자들을속여 계약을 체결하는겁니다.
주택임대사업자는 전세보증보험에 의무적으로 가입해야 합니다. 이를 어길시, 세입자는 임대차 계약을 취소할 수 있고, 이에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 또한 보증금의 10%, 최대 4500만원의 과태료를 부과할 수 있습니다. 하지만 이런 문제의 발생은 임대의 대부분이 보증보험 가입 의무를 수행하지 않는데 더 큰 문제가 있습니다.
세입자가 해야 할 일(피해 줄이기)
한국의 임대 시장은 공동담보 대출 전세사기를 중심으로 새로운 문제에 직면하고 있습니다. 세입자는 공동담보 대출과 같은 복잡한 임대계약을 다룰 때 특히 조심스러워야 하며, 조사를 철저히 수행해야 합니다. 세입자들은 위 사실을 주지하고, 부동산 거래시 부동산 중개인에게 해당건물 전체세대의 근저당 금액을 확인을 요청하고 주택임대사업자의 전세보증보험에 가입 여부를 체크하여 계약을 진행하는것이 전세사기의 피해를 줄이는 최소한의 장치가 아닐까 생각해 봅니다.